Imobil inchiriat_investitii efectuate de chirias_ajustare TVA_monografii contabile

1. Ajustarea TVA la chirias urmeaza regulile art 305 din Codul Fiscal si se va face dupa ce imobilul inchiriat nu va mai fi folosit in scopul activitatii economice, respectiv la expirarea contarctului de inchiriere.

ART 305

(2) Taxa deductibilă aferentă bunurilor de capital, în condițiile în care nu se aplică regulile privind livrarea către sine sau prestarea către sine, se ajustează, în situațiile prevăzute la alin. (4) lit. a) – d):

b) pe o perioadă de 20 de ani, pentru construcția sau achiziția unui bun imobil, precum și pentru transformarea sau modernizarea unui bun imobil, dacă valoarea fiecărei transformări sau modernizări este de cel puțin 20% din valoarea totală a bunului imobil/părții de bun imobil după transformare sau modernizare

(3) Perioada de ajustare începe:

d) de la data de 1 ianuarie a anului în care bunurile sunt folosite pentru prima dată după transformare sau modernizare, pentru transformările sau modernizările bunurilor de capital prevăzute la alin. (2) lit. b), a căror valoare este de cel puțin 20% din valoarea totală a bunului imobil/părții de bun imobil după transformare sau modernizare, și se efectuează pentru suma taxei deductibile aferente transformării sau modernizării, inclusiv pentru suma taxei deductibile aferente respectivei transformări sau modernizări, plătită ori datorată înainte de data aderării, dacă anul primei utilizări după transformare sau modernizare este anul aderării sau un an ulterior aderării.

(4) Ajustarea taxei deductibile prevăzute la alin. (1) lit. d) se efectuează:

a) în situația în care bunul de capital este folosit de persoana impozabilă:

1. integral sau parțial, pentru alte scopuri decât activitățile economice, cu excepția bunurilor a căror achiziție face obiectul limitării la 50% a dreptului de deducere potrivit prevederilor  art.298;

d) în situația în care bunul de capital își încetează existența cu următoarele excepții:

1. bunul de capital a făcut obiectul unei livrări sau unei livrări către sine pentru care taxa este deductibilă;

Norme de aplicare:

(7) În aplicarea art. 305 din Codul fiscal, prin bun imobil se înțelege bunurile definite la art. 292 alin. (2) lit. f) din Codul fiscal.

Fiecare transformare sau modernizare a unui bun imobil ori a unei părți a acestuia, în condițiile prevăzute la art. 305 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal, reprezintă bun de capital al persoanei care este proprietara bunului sau al persoanei la dispoziția căreia este pus bunul imobil sau o parte a acestuia, în situația în care lucrările de transformare ori modernizare sunt efectuate de către această persoană.

În situația în care valoarea fiecărei transformări sau modernizări nu depășește 20% din valoarea totală după transformarea ori modernizarea bunului imobil sau a părții de bun imobil, nu se efectuează ajustări privind taxa pe valoarea adăugată conform art. 304 sau 305 din Codul fiscal.

În sensul prezentelor norme metodologice sunt luate în considerare operațiunile de transformare sau modernizare care conduc la majorarea valorii bunului imobil. În scopul calculării acestei depășiri se vor avea în vedere valorile reevaluate ale bunurilor respective, așa cum sunt înregistrate în contabilitate, sau, în cazul în care bunurile aparțin unor persoane care nu sunt obligate să conducă evidență contabilă, se va avea în vedere valoarea bunului imobil înainte și după transformare/modernizare stabilită prin raport de expertiză.

În cazul în care transformările/modernizările sunt realizate de persoana căreia i-a fost pus la dispoziție bunul imobil, pentru determinarea valorii totale după transformarea ori modernizarea bunului imobil sau a părții de bun imobil, este necesar ca persoana respectivă să obțină de la persoana care i-a pus bunul la dispoziție care este valoarea bunului imobil, sau a părții din bunul imobil, reevaluate, așa cum sunt înregistrate în contabilitate, înainte de efectuarea acestor lucrări. Dacă persoana care a pus bunul imobil la dispoziție este o persoană fizică neimpozabilă sau altă persoană care nu este obligată să conducă evidență contabilă, persoana care utilizează bunul trebuie să determine valoarea bunului imobil înainte și după transformare/modernizare stabilită prin raport de expertiză.

Se consideră că bunurile sunt folosite pentru prima dată după transformare ori modernizare, pentru transformările sau modernizările bunurilor de capital prevăzute la art. 305 alin. (2) lit. b) din Codul fiscal, la data semnării de către beneficiar a procesului-verbal de recepție definitivă a lucrărilor de transformare a construcției în cauză.

Prin proces-verbal de recepție definitivă se înțelege procesul-verbal de recepție la terminarea lucrărilor. În cazul lucrărilor de transformare în regie proprie a unei construcții, data primei utilizări a bunului după transformare este data documentului pe baza căruia este majorată valoarea activului corporal fix cu valoarea transformării respective.

(8) Ajustarea taxei deductibile în situația prevăzută la art. 305 alin. (4) lit. d) din Codul fiscal se realizează pentru toată taxa aferentă perioadei rămase din perioada de ajustare, incluzând anul în care apare evenimentul care generează ajustarea, respectiv încetarea existenței bunului de capital. Ajustarea se evidențiază în decontul de TVA aferent perioadei fiscale în care apare evenimentul care generează ajustarea.

2. Trebuie sa avem in vedere prevederile art 461 din Codul Fiscal:

ART. 461 – Declararea, dobândirea, înstrăinarea și modificarea clădirilor

(1) Impozitul pe clădiri este datorat pentru întregul an fiscal de persoana care are în proprietate clădirea la data de 31 decembrie a anului fiscal anterior.

(6) În cazul extinderii, îmbunătățirii, desființării parțiale sau al altor modificări aduse unei clădiri existente cu destinație nerezidențială, care determină creșterea sau diminuarea valorii impozabile a clădirii cu mai mult de 25%, proprietarul are obligația să depună o nouă declarație de impunere la organul fiscal local în a cărui rază teritorială de competență se află clădirea, în termen de 30 de zile de la data modificării respective, și datorează impozitul pe clădiri determinat în noile condiții începând cu data de 1 ianuarie a anului următor.

Prin urmare, proprietarul va depune o noua declaratie de impunere la Directia de impozite si taxe locale si va datora un impozit suplimentar calculat ca urmare a cresterii valorii impozabile a cladirii prin modernizarile aduse de chirias.

3. Dumneavoastra ca si chirias veti calcula si amortizarea dupa receptia lucrarilor de modernizare in conformitate cu prevederile art 28 din Codul fiscal:

(3) Sunt, de asemenea, considerate mijloace fixe amortizabile:

a) investițiile efectuate la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de închiriere, concesiune, locație de gestiune, asociere în participațiune și altele asemenea;

(12) Amortizarea fiscală se calculează după cum urmează:

c) pentru cheltuielile cu investițiile efectuate la mijloacele fixe concesionate, închiriate sau luate în locație de gestiune, de cel care a efectuat investiția, pe perioada contractului sau pe durata normală de utilizare, după caz.

26. În aplicarea prevederilor art. 28 alin. (12) lit. c) din Codul fiscal, amortizarea fiscală a cheltuielilor cu investițiile efectuate la mijloacele fixe care fac obiectul unor contracte de închiriere, concesiune, locație de gestiune, se calculează astfel:

a) pe baza perioadei inițiale/duratei rămase din perioada inițială a contractului, indiferent dacă acesta se prelungește ulterior, în cazul investițiilor efectuate în cadrul perioadei inițiale a contractului de închiriere, concesiune, locație de gestiune;

b) pe baza perioadei prelungite/duratei rămase din perioada prelungită a contractului, în cazul investițiilor efectuate în cadrul perioadei prelungite a contractului de închiriere, concesiune, locație de gestiune;

c) pe durata normală de funcționare, potrivit opțiunii contribuabilului, începând cu luna următoare finalizării investiției, în cazul investițiilor ce pot fi identificate potrivit Catalogului privind clasificarea și duratele normale de funcționare a mijloacelor fixe.

Prin urmare veti inregistra valoarea investitiei pe contul 231 iar la finalizarea acesteia se va inregistra pe cont 212 = 231 si bunul de capital devine amortizabil si veti inregistra amortizarea lunara 6811 = 2812 pe durata contractului de inchiriere.

231 = 401/404 efectuarea lucrarilor

212 = 231 la incheierea lucrarilor si intocmirea Procesului-verbal de punere in functiune

6811 = 2812 amortizarea lunara/pe perioada contractului de inchiriere.

Cazul 1

Chiriașul reziliază contractul de închiriere și îi cedează proprietarului cu titlu gratuit modernizările efectuate.

În această situație, în conformitate cu prevederile art. 305 alin. (4) descrise in amanunt la pct 1,

Se consideră că bunul de capital (investiția) își încetează existența în cadrul activității economice a chiriașului, care va trebui să își ajusteze TVA dedusă pentru investiția realizată corespunzător numărului de ani rămași din perioada de ajustare de 20 ani.

Investiția făcută de chiriaș este tratată din punct de vedere fiscal ca un bun de capital distinct.

Cazul 2

Chiriașul reziliază contractul de închiriere și transferă contra unei plăți modernizările către proprietar. (factureaza contravaloarea investitiei in baza unui raport de evaluare)

În această situație nu se fac ajustări ale TVA deduse pentru modernizare, potrivit prevederilor art. 305 alin. (4) lit. d) pct. 1 din Codul fiscal, transferul reprezentând o operațiune taxabilă.

Cazul 1:

Propriatarul in contabilitate in cazul 1 va inregistra un venit si o crestere in  valoarea imobilului:

212 = 4753 (valoarea investitiei primite cu titlu gratuit)

4753 = 758

Ordinul 1802/2014 –

75. – (1) La data intrării în entitate, bunurile se evaluează şi se înregistrează în contabilitate la valoarea de intrare, care se stabileşte astfel:

d) la valoarea justă – pentru bunurile obţinute cu titlu gratuit sau constatate plus la inventariere.

(2) Valoarea justă a activelor se determină, în general, după datele de evidenţă de pe piaţă, printr-o evaluare efectuată, de regulă, de evaluatori autorizaţi, potrivit legii.

 În situaţia în care nu există date pe piaţă privind valoarea justă, din cauza naturii specializate a activelor şi a frecvenţei reduse a tranzacţiilor, valoarea justă se poate determina prin alte metode utilizate, de regulă, de către evaluatori autorizaţi, potrivit legii.

Chiriasul va inregistra:

6583 = 212  (cedarea gratuita a investitiei) nedeductibila

2812 = 212  (valoarea amortizarii calculate)

Cazul 2:

Chiriasul vinde investitia:

4111 = 7583

4111=4427

6583 = 212 deductibila

2812 = 212

Propietarul va inregistra:

212 = 404 (valoarea de achizitie care va duce la o noua valoare a imobilului)

4426 = 404 .

 

Reglementare:

• Codul fiscal art 305 ; art 28 , art 461 + Norme de aplicare
• Ordinul MFP 1802/2014 privind reglementarile contabile