Achizitie imobil cu taxare inversa si inchiriere scutita de TVA fara drept de deducere
Situatie de fapt:
O societate comerciala cod, caen 4773 – Comert cu amanuntul al produselor farmaceutice, achizitioneaza o parte dintr-o cladire cu scopul de a fi data spre inchiriere unor cabinete medicale (in prezent cladirea este utilizata tot pentru cabinete medicale, doar ca propritarul a decis sa vanda spatiul).
Atat cumparatorul cat si vanzatorul sunt inregistrati in scopuri de tva prin urmare achizitia s-a realizat cu taxare inversa.
Mentionez faptul ca, imobilul este foarte vechi, pe viitor o sa necesite renovari dar s-a optat pentru vanzare cu tva. Societatea care achizitioneaza cladirea este momentan platitor de impozit pe venit.
Intrebare:
1. Trebuie activat la registrul comertului inca un cod caen pentru aceasta activitate?
2. Avand in vedere ca se inchireaza spatiile cabinetelor medicale s-ar prefera inchirierea scutita de tva. Ce implicatii fiscale sunt pentru inchirierea spatiului scutit de tva, avand in vedere ca, pentru achizitia imobilului, s-au aplicat masurile de simplificare privind tva – taxare inversa?
3. Utilitatile vor fi facturate catre societatea care inchireaza dupa care aceasta va refactura clientilor sai. Care este monografia contabila aferenta refacturarii utilitatilor (salubritate, gaz, apa, paza) si care sunt implicatiile fiscale?
4. Exista alte implicatii fiscale sau contabile asupra acestei tranzactii?
Avand in vedere situatia prezentata de dvs, va rapsundem punctual dupa cum urmeaza:
1. Functionarea unei societati comerciale este bazata in principal pe acul constitutiv de unde deriva in primul rand domeniile de activitate in va care va functiona, asociatii si proprortiile in care fiecare contribuie la capitalul social al societatii, persoanele numite in a o gestiona, administra si regulile dupa care se iau decizii, hotarari, se impart beneficiile si pierderile rezultate din desfasurarea activitatii. Pentru a se realiza cel putin aspectul privind domeniul de activitate unde societatea va actiona, inca de la inregistrarea societatii la ORC este necesar a se autoriza domeniul sau domeniile de activitate unde urmeaza a activa.
In cazul in care codul sau codurile CAEN nu sunt autorizate, atunci se considera ca activitatea societatii pe acel domeniu este practiv neautorizata, societatea neputand factura activitatile respective.
Ca atare, va recomandam autorizarea codului CAEN 6820 la Registrul Comertului in vederea desfasurarii in mod legal a activitatii de inchiriere.
2. Trebuie precizat de la bun inceput ca operatiunea de taxare inversa este de fapt o masura de simplificare vis-à-vis de regimul de taxare a operatiunii de vanzare a unui bun imobil.
Conform art 292 alin (2) lit e) din Codul Fiscal, inchirierea este o operatiune scutita de TVA fara drept de deducere. In cazul in care ati aplicat masura de simplificare , respectiv regimul de taxare inversa pentru suma de TVA deductibila rezultata din achizitia bunului imobil si conform intrebarii puse de dvs la punctul 2, trebuie sa aveti in vedere ca, in cazul aplicarii prevederilor art 292 alin (2) lit e) din Codful Fiscal , va trebui sa rocedati la ajustarea TVA aferenta operatiunii de achizitie a bunului imobil.
Ajustarea o veti realiza conform prevederilor art 305 din Codul fiscal si cuntului 79 din Normele de aplicare.
In cazul in care nu doriti sa procedati la ajustare, nu va ramane decat sa facturati chiria cu TVA, caz in care este necesar sa depuneti la ANAF optiunea dvs de inchiriere cu TVA, prin formularul “ Notificare privind optiunea de taxare a operatiunilor prevazute la art 292 alin (2) lit f) din Codul Fiscal “. O copie dupa Notificarea inregistrata la ANAF o veti transmite si chiriasului, chiar daca acesta nu este inregistrat in scopuri de TVA.
3. Pentru a raspunde la aceasta intrebare , va trebui analizat contractul dvs de inchiriere, intrucat acesta este documentul care guverneaza prevederile legale ce vor fi aplicate in continuare. Trebuie verificat daca in cazul fiecarei inchirieri se da posibilitatea locatarului (chiriasului) de a decide in privinta consumului, cantitatii si furnizorilor de utilitati. In cazul in care locatarul are posibilitatea acestor alegeri, prestatiile privind bunurile inchiriate ar putea fi considerate distincte de inchiriere, cu atat mai mult , daca consumul de apa, gaz, electricitate poate fi verificat prin montarea de contoare individuale si facturat in functie de consumul respectiv.
Astfel, conform OMFP 1802/2014, punctul 432, sumele colectate de societate/persoana fizica (locator) in numele unor terte parti, inclusiv in cazul contractelor de afent, comision sau mandat comercial incheiate potrivit legii, nu reprezinta venit din activitatea curenta, chiar daca din punctul de vedere al TVA-ului proprietarul spatiului este considerat cumparator-revanzator.
Refacturarea cheltuielilor se reglementeaza conform art 286 din legea 227/2015, punct 30 alin (5) si a normelor fiscale de aplicare, unde se mentioneaza ca se considera ca are loc o refacturare de cheltuieli daca se indeplinesc cumulativ conditiile:
- Persoana impozabila are ca scop doar recuperarea contravalorii unor achizitii de bunuri/servicii care au fost livrate pe numele sau dar in contul aleti persoane;
- Persoana impozabila nu recupereaza mai mult decat cheltuiala efectuata.
Aspectele privind structura de comisionar pe care locatorul o va aplica la refacturarea cheltuielilor cu utilitatile, este reglementata la alin (6) din Normele de aplicre ale art 286 din Legea 225/2015 privind Codul fiscal. In cadrul acestei structuri, persoana impozabila are dreptul de a deduce taxa aferenta achizitiilor de bunuri/servicii care vor fi refacturate, in conditiile legii si are obligatia colectarii taxei pe valaorea adaugata pentru acele operatiuni taxabile.
In concluzie daca locatorul primeste de la furnizorii sai o factura de gaz cu cota de 19% si o factura de apa cu 9%, va aplica aceleasi cote , la facturile emise pe numele chiriasului sau.
In ceea ce priveste impozitul pe venit pentru cheltuielile refacturate, considertam ca societatea nu il datoreaza, atata timp cat cheltuielile refacturate nu pot fi considerate cheltuieli accesorii contractului de chirie.
Monografie contabila:
Inregistrarea facturilor de utilitati primite de la furnizor pe numele sau:
% = 401 461 4426 Plata facturii primite de la furnizor:
401 = 5311 / 5121 Refacturarea utilitatilor catre chirias:
4111 = % 461 4427 Incasarea facturii emise catre chirias:
5311 / 5121 = 4111 4. Sub considerentul ca intrebarile au fost punctuale si succinte, nu putem prevedea alte implicatii fiscale decat cele mentionate mai sus , ca raspuns la fiecare intrebare.
Reglementare:
- Legea 227/2015 privind Codul Fiscal
- Normele de aplicare
- OMFP 1802/2014
Acest răspuns vă este util?
Vă rugăm să ne lăsați o recenzie pe google:
Mulțumim!
Articol scris de catre Simona Jurescu, in data de 3 decembrie 2020.
In anul 2002 ca urmare a dezvoltarii constante a societatii de contabilitate SC Excelcont SRL, apare oportunitatea infiintarii unei sucursale in Timisoara. Din acel an sucursala din Timisoara este condusa si organizata de doamna Jurescu Simona.
